Piața finanțărilor imobiliare pentru clienții privați s-a schimbat dramatic. Volumul de finanțări noi a scăzut cu aproape 80% față de acum 2 ani. Acolo unde nu există cumpărători, nu există nici nevoia de finanțare.
De ani de zile cererea pe piața imobiliară din România a cunoscut doar o singură direcție – în sus. Dar această tendință, cel puțin aparent, s-a întrerupt. Au trecut vremurile în care apartamentele sau casele de vânzare erau practic smulse din mâinile agenților imobiliari sau ale dezvoltatorilor, oricât de îndoielnică ar fi fost locația sau „substanța” proiectului sau a clădirii. Piața vânzătorului a devenit o piață a cumpărătorului.
Ce înseamnă asta pentru proprietari sau dezvoltatori? Ce consecințe are această răsturnare de situație pentru cei care caută în prezent o proprietate? Ce se va întâmpla cu prețurile în viitor?
Imaginea care reiese: Piața devine din nou diferențiată, iar recomandările pentru cumpărători sau vânzători sunt, în mod corespunzător, diferite. Acum rentează mai mult ca niciodată să fii de 2-3 ori mai informat, în detaliu, despre evoluția dobânzilor, a chiriilor și despre prețul de cumpărare din segmentul respectiv. (Spune Daniela Kasper dezvoltator Cartier Coresi Brasov)
În cele ce urmează, voi prezenta 7 tendințe din domeniul imobiliar:
- Ratele dobânzilor pentru construcții și imobile sunt în creștere
În 2022 s-a întâmplat ceva nemaivăzut până atunci: în 9 luni, rata dobânzii la creditele ipotecare a crescut de la 1,17% la 2,65%. În ianuarie-martie 2023 a ajuns la 5,71%, iar în aprilie-iunie 2023 la 5,98%. Finanțarea construcțiilor costă acum peste 8%, iar împrumuturile ar putea continua să scadă în lunile următoare. Cine are nevoie de un împrumut ar trebui să obțină mai multe oferte și apoi să asigure ratele dobânzilor pe termen lung. Împrumuturile cu termen de 20 de ani sunt în prezent la fel de scumpe ca și cele cu termen de 15 ani. Și nici un expert în domeniu nu este de părere că dobânzile vor scădea în curând la nivelul anilor 2020-2021. Având în vedere situația incertă din întreaga economie, clienții ar trebui să aleagă ofertele care permit reducerea sau creșterea rambursării. Acest lucru oferă securitate și flexibilitate suplimentară pentru a plăti împrumutul mai rapid atunci când există mai mulți bani disponibili.
- 2023 va fi scump pentru chiriași
Prețurile pentru proprietățile rezidențiale au crescut în ultimii 2 ani, iar chiriașii sunt cei mai afectați. În 2023, chiriile au crescut în marile orașe față de 2022, în medie cu +12%.
În București, chiriile au crescut cu +14% la 2 camere, +6% la garsoniere și +22% la 3 camere
În Cluj–Napoca, au crescut cu +18% la 3 camere, cu +11% la 2 camere și cu +7% la garsoniere
În Iași, au crescut cu 14% la 2 camere, 12% la garsoniere și 11% la 3 camere
În Brașov, au crescut cu 28% la 3 camere, 24% la garsoniere și 18% la 2 camere
În Constanța, au crescut cu 13% la garsoniere, 10% la 2 camere
În Timișoara, au crescut cu 16% la 3 camere
În Sibiu, au crescut cu 26% la 3 camere, 25% la garsoniere, 17% la 2 camere
În Oradea, au crescut cu 21% la 2 camere, 11% la garsoniere, 9% la 3 camere
În Craiova, au crescut cu 20% la garsoniere, 14% la 2 camere Și 5% la 3 camere
Vorbim de o creștere dramatică pe piața chiriilor, inclusiv în Cartier Coresi Brasov.
Cererea mare de apartamente de închiriat vine ca urmare a unei lipse de proprietăți disponibile la prețuri accesibile, în contextul în care volumul construcțiilor noi se micșorează considerabil și mulți refugiați din Ucraina au avut nevoie de un adăpost.
Multe persoane interesate în prezent nu doresc sau nu își permit o proprietate, din cauza costurilor de finanțare crescute, și sunt nevoite să opteze pentru închiriere.
Aceasta corespunde previziunilor conform cărora prețurile chiriilor sunt susceptibile să crească în continuare, ca urmare a ofertei reduse de locuințe și a creșterii populației. Situația chiriașilor este posibil să devină și mai dificilă, mai ales în zonele metropolitane, unde prețurile vor crește în ritm alert.
Ca urmare a migrării cererii de la cumpărare la închiriere, ne așteptăm ca prețurile de închiriere să crească mai dinamic decât prețurile de achiziție în următoarele luni. Pentru cei care caută un spațiu de locuire în orașele mari, o alternativă poate fi alegerea zonelor limitrofe, unde prețurile ar putea fi moderate, deși și acolo tendința este ascendentă.
- Cumpărătorii se pot aștepta ca prețurile proprietăților să scadă, dar nu va exista o prăbușire
Prețurile ar putea să scadă în primul rând la locuințele care nu îndeplinesc standardele minime de eficiență energetică și la cele care necesită o sanitarizare corespunzătoare. În Europa se înregistrează în 2023 o scădere cu până la 6% a prețurilor de achiziție, dar acest lucru nu s-a întâmplat la imobilele noi. În acest caz, prețurile nu au scăzut, ci chiar au crescut, ca urmare a creșterii costurilor de construcție.
Potrivit majorității experților în domeniu, chiar și proprietățile din locații bune, cu un echilibru energetic bun, vor rămâne stabile la preț sau chiar se vor scumpi. Imobilele din zona rurală și cele cu un bilanț energetic slab sunt, de asemenea, pasibile la scăderi de preț.
Este posibil ca această categorie de imobile să sufere pe viitor. Datorită creșterii prețurilor la gaze și petrol, costurile de exploatare devin din ce în ce mai importante, ceea ce duce direct la două categorii de probleme: oricine cumpără o proprietate cu clasa de eficiență energetică redusă, sigur va putea să negocieze prețul, deoarece va trebui să investească mult pentru a putea închiria ulterior proprietatea. (Spune Daniela Kasper dezvoltator Cartier Coresi Brașov)
Ce înseamnă aceasta pentru oricine dorește în prezent să cumpere o proprietate? Să așteptați sau să acționați acum?
Experții recomandă să faceți pasul. Pe întreaga piață, „cash-ul” este regele la ora actuală. Acest lucru se aplică atât investitorilor, cât și persoanelor fizice. Oricine are nevoie să finanțeze doar o parte din investiție, poate cumpăra acum, fără a avea mulți concurenți.
Proprietățile vechi si nerenovate vor fi disponibile și ieftine. Cumpărătorii vor investi ulterior în ele, pentru a le aduce la un standard cerut, la prețurile actuale de construcție, confruntându-se în mod inevitabil cu toate provocările legate de forța de lucru limitată de pe piața românească.
- Piața imobiliară va experimenta multe falimente
Este un calcul foarte simplu. Creșterea dobânzilor amenință foarte mult rentabilitatea sectorului. Afacerea imobiliară este mai dependentă de împrumuturi ieftine decât orice altă industrie și nu toate companiile vor supraviețui schimbării ratei dobânzilor. Dezvoltatorii imobiliari și dezvoltatorii de proiecte sunt loviți în mod deosebit, deoarece nu vor mai putea vinde apartamentele pe jumătate finisate sau nici măcar nu pot începe construcția, deoarece proiectul nu mai este profitabil. Vom vedea falimente în rândul dezvoltatorilor mici și mari, care se lupta cu probleme majore la ora actuală.
Detalii aici.
Sursa: g4media.ro