Am primit o sesizare la redacție din partea unui cititor, care a avut parte de o țeapă imobiliară incredibilă. Pe scurt, cineva a cumpărat „cu banii jos” un apartament, acesta nu a fost finalizat la termen, iar după expirarea perioadei de predare, s-a trezit că, dacă vrea locuința, trebuie să plătească mai mult.
Asta, repetăm, în contextul în care plata s-a făcut integral, la momentul semnării antecontractului! Motiv pentru care oamenii au decis să dea publicității situația creată, pentru a se evita ca alte familii să aibă parte de asemenea experiențe neplăcute.
Evident, s-a ajuns la judecată. Nu este singurul caz. Sunt încă două dosare în situații similiare, cu plata achitată integral la momentul semnării contractului. Dezvoltatorul imobiliar este KLEINE NEUSTADT S.R.L., persoană juridică română, cu sediul în localitatea Cristian, str. Voluntari nr. 27, cam. 2., iar proiectul se numeste “Vilele Kleine Neustadt”.
Preţul stabilit pentru fiecare locuinţă, precum şi termenul de predare a acelora s-a făcut de comun acord, în condiţiile în care dezvoltatorul a încasat în acea zi preţul integral al celor 3 locuinţe, adică în total suma de 195.000 euro şi s-a angajat să predea locuinţele la data de 20.12.2021, termen propus de el. Anterior semnării Antecontractelor, a fost efectuată o vizită la şantierul ansamblului de locuinţe în care se află apartamentele contractate, dezvoltatorul insistând asupra faptului că stadiul lucrărilor la acel moment asigură finalizarea lucrărilor în termenul menţionat în Antecontract.
Așa că s-a ajuns la executare silită
Dar și aici avem parte de tot felul de chihițe avocățești, pentru a tergiversa lucrurile.
Executarea silită a fost iniţiată şi admisă în mod legal de către instanţa de judecată (în Dosarul nr. 15356/197/2022), ca urmare a unei situaţii obiective datorate neîndeplinirii de către debitor a obligaţiei de predare a locuinţei la termenul specificat în Antecontractul de vânzare – cumpărare, termen pe care, subliniem, l-a stabilit însuşi dezvoltatorul. Cităm:
“Art. IV.1. Promitenta-Vânzătoare se obligă să predea Imobilul şi să încheie contractul de vânzare în forma autentică nu mai târziu de 20.12.2021. Părţile antecontractului convin acordarea unui termen de graţie de 42 de zile calendaristice pentru îndeplinirea acestei obligaţii, termen care va începe să curgă din prima zi după data de 20.12.2021.
În cazul nerespectării acestui termen Promitenta-Vânzătoare va plăti Promitentului-Cumpărător penalităţi în cuantum de 0,1% din preţul imobilului pentru fiecare zi de întârziere.” (suntem la final de 2022…).
Dezvoltatorul imobiliar a denunțat unilateral contractul
Simpla notificare a dezvoltatorului imobiliar, în sensul că refuzul promitentilor-cumparatori de a accepta modificarea contractului cu privire la prelungirea termenului de predare a locuinţei şi a majorării preţului convenit prin Antecontract, ar avea ca efect direct denunţarea unilaterală a contractului de către societatea KLEINE NEUSTADT S.R.L., este evident o interpretare total contrară prevederilor legale, cu consecinţa respingerii acesteia de catre orice instanta de judecata.
Argumentul hotărâtor pentru constatarea faptului că în cazul de faţă nu putea interveni denunţarea unilaterală a Antecontractului de către contestatorul-debitor este unul ce decurge atat din clauzele contractuale, cat si din prevederile Codului Civil.
Art. 1276 C. Civ. impune existenţa unei condiţii pentru ca denunţarea unilaterală să poată avea loc, respectiv, referindu-ne la Antecontractul semnat de părţi, ca în acel document să existe menţionată o clauză privind posibilitatea denunţarii unilaterale a contractului, clauză care nu există în Antecontract. Art. 1.276 C.civ. arată în mod expres că denunţarea unilaterală a contractului poate avea loc, doar dacă, cităm:
“(1) Dacă dreptul de a denunţa contractual este recunoscut uneia dintre părţi, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început.”.
Constructorul vrea majorarea prețului de la 65.000 euro la 96.000 euro/apartament
Cert este că apartamentele nu au fost gata la data stabilită prin contract si anume 20.12.2021. În schimb, după circa jumătate de an de la data la care apartamentele ar fi trebuit predate la cheie, promitentii cumparatori au primit o notificare să se prezinte la notar, pentru a modifica contractile in sensul majorarii pretului de la 65.000 euro la 96.000 euro. Dacă nu s-ar fi achitat integral pretul la data semnarii antecontractelor, poate că ar fi fost de înțeles.
Este mai mult decat evident faptul ca, dupa ce s-a văzut cu banii incasati, era treaba constructorului să se organizeze, să își achiziționeze materialele necesare etc.
Scuza dezvoltatorului imobiliar: „Având în vedere condiţiile economice actuale, pe fondul creşterii accentuate a preţurilor la materialele de construcţie, suntem în situaţia de a renegocia condiţiile contractuale privind preţul imobilului antecontractat. Suntem puşi în aceasta situaţie întrucât executarea contractului în termenii iniţiali stabiliţi a devenit excesiv de oneroasă din cauza schimbărilor economice intervenite pe fondul crizei economice mondiale, a războiului din Ucraina (războiul cu Ucraina nu izbucnise la data când trebuiau predate locuințele! – n.r), împrejurări care fac vădit injustă obligarea subscrisei la executarea obligaţiilor asumate prin Antecontractul mai sus menţionat. În acest sens, suntem obligaţi să lucrăm cu materiale de construcţii pentru care preţul a crescut cu procente cuprinse între 30% şi 100% (lemn, cărămidă, ţiglă, beton, fier), precum şi cu costuri crescute cu manopera între 30% şi 50% pentru executarea lucrărilor de constucţii”.
Apoi, referirea făcută de către constructor la creşterea preţurilor materialelor de construcţii cu valori între 30% şi 100% trebuie analizată în raport de data la care Antecontractul a fost încheiat şi data la care locuinţa trebuia predată, respectiv decembrie 2021. Pentru că încasase banii și nu avea motive de a ajunge la achiziția de materiale după ce a explodat prețurile.
Mai mult decat atat, Institutul National de Statistica a publicat date oficiale referitoare la cresterea preturilor la materialele de constructii pe perioada cuprinsa intre semnarea antecontractelor si data la care locuintele trebuiau predate, iar aceste date, repetam, cat se poate de oficiale, arata o crestere de doar 13%!!!
Și, iată cum, pe banii lor, fără să primească locuințele cumpărate, oamenii au ajuns să bată la porțile instanțelor judecătorești să li se facă dreptate.
